Baurechtslexikon

das kleine 1x1 des deutschen Baurechts

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A

Abstandsfläche

Um einen gewissen Sozialabstand zwischen Nachbarn zu sichern sowie für ausreichende Belichtung und Belüftung von Räumen ist in den Bauordnungen geregelt, das zwischen Gebäuden grundsätzlich sogenannte Abstandsflächen freizuhalten sind. In diesen Abstandsflächen darf dann keine Bebauung vorhanden sein. Ausnahmen für bestimmte Nebenräume und Garagen sind vorgesehen. Die Abstandsfläche entspricht, vereinfacht gesagt, der heruntergeklappten Außenwand an allen Seiten des Gebäudes und sollte maximal bis zur Grundstücksgrenze reichen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf diese Abstandsfläche verkürzt werden. Statt die volle Höhe der Wand einzuhalten reicht es dann aus, nur die Hälfte (0,5 h) oder in neueren Bauordnungen 0,4 h freizuhalten. In Kern- und Industriegebieten reicht 0,25 h.

Außenbereich

Alles was weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt noch im Zusammenhang bebauter Ortsteile, gilt als Außenbereich.

Das deutsche Baurecht hat u. a. das Ziel, (anders als in manchen Nachbarländern) das ein wildes Bauen in der Landschaft weitgehend vermieden wird. Für den naturverbundenen Menschen, der gerne weit weg von Nachbarn bauen möchte, hat dies zur Folge, das er nur eine Chance hat, wenn er unter die eng begrenzten Ausnahmeregelungen im §35 BauGB fällt z. B. für die Landwirtschaft. Die Aufzählung in §35 BauGB ist abschließend. Wenn die geplante Maßnahme dort nicht aufgeführt ist, ist sie mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auch nicht zulässig.

Für die Gemeinden und auch alle Anderen bedeutet dies aber im Umkehrschluß, das die verbleibenden Flächen der freien Natur nach Möglichkeit geschützt werden, damit diese auch zukünftig frei bleiben und sich die Bebauung dort konzentriert, wo sie bereits vorhanden ist oder wo es die Gemeinde durch einen Bebauungsplan ausdrücklich wünscht.

B

Bauerwartungsland

Diesen Begriff gibt es im Baurecht nicht, sondern kommt eher im Wortschatz von Verkäufern, Immobilienmaklern usw. vor. Meist wird damit eine Fläche bezeichnet, für die derzeit keinerlei Baurecht besteht (meist da im Außenbereich liegend) und für die der Verkäufer erwartet, das die Fläche in naher oder ferner Zukunft mal zu Bauland wird. Nur in den aller seltensten Fällen ist diese Erwartung aber rechtlich gesichert. Wer sich nicht bestens mit der geplanten Ortsentwicklung der Gemeinde auskennt, geht ein hohes Risiko ein. Oft dauern solche Entwicklungen (wenn Sie überhaupt mal veranlasst werden) Jahrzehnte. Wenn dann die Fläche in einem überregionalen Grünzug (siehe Landesplanung) liegt, oder dort die Wechselkröte und andere geschützte Arten heimisch sind, können sich die Erwartungen auch in Luft auflösen. Das Gleiche passiert, wenn die Gemeinde andere planungsrechtliche Absichten hat.

Mit Glück, viel Geduld und evtl. guten politischen Kontakten kann es aber manchmal auch eine preisgünstige Alternative sein. Die Kosten für die Erschließung und je nach Größe Flächen für den Gemeinbedarf (Straßen, Grünflächen, ggf. auch für KiTas oder Sozialwohnungen) sind aber noch zu berücksichtigen.

Bestandsschutz

Wenn ein Gebäude formell richtig genehmigt wurde und auch tatsächlich nach allen damaligen Vorschriften richtig gebaut wurde, geniest es grundsätzlich Bestandsschutz. Dies bedeutet, das es, selbst wenn verschiedene Vorschriften seit der Bauzeit geändert wurden, in seinem Zustand geschützt ist und eben nicht z. B. mit jeder neuen Verschärfung der EnEV alle paar Jahre nochmals „4 cm mehr Styropor auf die Fassade“ geklebt werden muss.

Der Bestandsschutz eines Gebäudes hat aber auch seine Grenzen. Zum Einen muss es eben damals vollumfänglich der Genehmigung entsprochen haben. Die 50 cm zu viel Wandhöhe oder die damals „vergessene“ Brandschutztüre sind selbst nach 50 Jahren immer noch nicht genehmigter Bestand. Und zum Anderen muss es jetzt immer noch der damaligen Genehmigung entsprechen oder die erfolgten Änderungen müssen genehmigungsfrei gewesen sein. Die Änderung einer Wohnen zum Büro oder der Lagerraum auf früheren Stellplätzen stellt i.d.R. eine genehmigungspflichtige Änderung dar.

Der Bestandsschutz schützt aber nicht vollständig vor der Verpflichtung, etwas aktuellen Vorschriften anzupassen. Wenn der frühere Zustand eine konkrete Gefahr darstellt (z. B. Beim Brandschutz) wenn Wartung und Instandhaltung grob vernachlässigt werden oder auch wenn bestimmte Vorschriften eine Nachrüstverpflichtung (z. B. bei Rauchmeldern) vorschreiben, wird der Bestandsschutz teilweise ausgehebelt.

Wer sich auf Bestandsschutz berufen will, sollte diesen auch nachweisen können. Daher sollte möglichst jeder Immobilienbesitzer darauf achten, das die Gebäudedokumentation (Baugenehmigung, genehmigte Pläne, z. T. Statische Berechnungen usw.) lückenlos ist und zuverlässig dauerhaft aufbewahrt wird. In vielen Fällen haben die Bauaufsichtsbehörden Unterlagen auch selbst archiviert oder bei jüngeren Bauten hat der Planer noch Unterlagen aufbewahrt. Es kann aber auch sein, das z. B. durch Kriegsschäden, Brand usw. die Behörde eben keine vollständigen Unterlagen hat.